土地の相続対策を「得する相続」に変える6つの鉄則【保存版】

このブログでは、多くの不動産を所有する地主や都市農家の2代目、3代目のみなさんが、これから3代100年幸せに暮らす「得する相続」について説明していきます。

これまで何代、何十代と続いてきた家柄であれば、3代100年なんてたいしたことはないと思われるかもしれません。

しかし、今の日本は、100年後に人口が半減するのではないかといわれるくらい大きな変化に直面しています。

毎日の実感としては「何が変わっているの?」と思うかもしれませんが、3年後、いや2年後でさえ世の中は一変しているはずです。

そんな中、親から子へ、子から孫へと資産を継承していくにあたり、地主や都市農家のみなさんには、不動産をたくさん持っているがゆえの独特の難しさがあります。

土地の相続対策はどうすればいいのか。

私のこれまでの経験から、「得する相続」の鉄則を6つにまとめてみました。

土地の相続対策その1.相続税対策は一刻も早く手を打たねば損をする

地主や都市農家のみなさんはこれまで、先祖伝来の土地を堅実に守り管理していれば、いつの間にか周辺で宅地開発が進んだり、新しい道路や鉄道ができたりすることで、自然に資産を増やすことができました。

しかし、社会や経済の状況は大きく変わりつつあります。

地方だけでなく都市近郊でも空き家が増え、アパートなどの建物賃料は下がっています。

そうした変化にうすうす気づいていながら、見て見ぬふりをしている人が少なくないのではないでしょうか。

時間が経てば状況がよくなるわけではありません。

むしろ、早く手を打たないとどんどん悪くなっていきます。

たとえば、これから3年で東京都民の3人に1人は6歳以上になります。

8年で日本の人口は4000万人ほど減ります。

地球上で長く生き残ってきたのは、力の強い生物ではなく、環境の変化に柔軟に対応した生物です。

地主や都市農家のみなさんも、同じです。

土地の相続対策その2.2代目、3代目が主導したほうが相続はうまくいく

地主や都市農家のみなさんが相続対策に取り組むにあたっては、一族のメンバーの中で
誰が舵を取るのかが重要です。

一般には、年配の家長がほとんどの資産を所有し、相続対策にあたっても家長の判断が優先されます。

ただ、それが決断の遅れや、見て見ぬふりにつながっている面もあります。

変化の激しいいまの時代を乗り切っていくには、地元の狭い、昔ながらの世界しか知らない家長が一歩引き、外の世界を知っている2代目、3代目に舵取りを任せてもらうほうがうまくいきます。

もちろん、最終判断は家長にしてもらうべきですが、いろいろな情報を集め、外部の専門家とやり取りし、具体的なプランを立てるのは、2代目、3代目が担当すべきです。

土地の相続対策その3.昔からの付き合いは捨て、適切な相談相手を探すべし

地主や都市農家のみなさんには、昔から付き合いのある税理士や会計士、銀行、JAなどいろいろな相談相手がいるはずです。

特に年配の方々は安定を好む傾向が強いこともあり、相続対策でもそうした昔なじみを信頼しているケースが少なくありません。

しかし、時代が大きく変わってきているのですから、2代目、3代目のみなさんは相談相手もゼロベースで見直すべきです。

昔ながらの親の相談相手が意外に、時代の変化に対応できていないことがあるからです。

相談相手を間違えたために、相続対策に失敗するケースは少なくありません。

一度に切り替えるのが難しい場合、まずはほかの専門家などにセカンドオピニオンを依頼するところから始めてみるとよいでしょう。

土地の相続対策その4.得をしたければ、遠方であっても必ず自分の目で土地を見るべし

相続対策にはいろいろなやり方があります。

解説書などもたくさん出ています。

しかし、相続対策は複雑なパズルを解くようなものです。

相続人のうち誰がどの資産を引き継ぐのか、そのためにどのような方法を使うのか。

同じような家族構成と資産内容であってもケースによって正解は違います。

机上の議論で相続対策をしていてもうまくいきません。

例えば、所有する土地の上を高圧電線が通っていたり、隣に嫌悪施設があったりすれば、土地の評価は当然、変わってきます。

土地の状況は必ず現場を見て判断しなければなりません。

足を使い、汗をかいてはじめて、ベストの相続対策が見えてきます。

土地の相続対策その5.いざとなったら土地を売る勇気を持つこと

地主や都市農家のみなさんはどうしても、いま所有している土地を守ることに意識が向きがちです。

年配の方々は特にそうです。

そのためつい「土地活用」といった宣伝文句にひかれ、駅から5分以上も離れたような立地にアパートなどの建物を建ててしまったりします。

もちろん、一族として象徴的な土地はきちんと守るべきですが、すべての土地をそのまま維持しようというのは無理があります。

相続税の評価額は高いけれど実際の価値は低いような土地、使いにくいような土地は早めに処分し、収益を生む資産に組み替えていくことを考えるべきです。

一族の将来のため大切なのは、個々の土地を守ることではなく、まとまった資産を継承していくことです。

土地の相続対策その6.土地を利用して収益を上げる「経営者視点」を持つべし

土地を守るのではなく資産を受け継いでいくということは、「地主一族」から「経営者一族」へ進化するということです。

土地をたくさん持っているだけの地主は今後、日本では消えていく運命にあるでしょう。

土地そのものに価値があるのではなく、その土地からどのように収益を生むか、あるいは土地を収益資産にどう変えるかが問われています。

資産を所有する形態もポイントです。

一般に、個人が多くの資産を所有するとさまざまなリスクが高まります。

そこで、同族会社(ファミリーカンパニー)を設立し、その会社の株を持つほうが、相続対策の上でも選択肢が広がり、柔軟性が高まります。

地主や都市農家の2代目、3代目のみなさんにとって、「経営」という視点を持つことが、これからの時代には不可欠です。

まとめ

いかがでしたか?

土地の相続対策として、「得する相続」に変えるための鉄則には以下の6つがありましたね。

  1. 相続税対策は一刻も早く手を打たねば損をする
  2. 2代目、3代目が主導したほうが相続はうまくいく
  3. 昔からの付き合いは捨て、適切な相談相手を探すべし
  4. 得をしたければ、遠方であっても必ず自分の目で土地を見るべし
  5. いざとなったら土地を売る勇気を持つこと
  6. 土地を利用して収益を上げる「経営者視点」を持つべし

相続するといことは、次の世代へ不動産を託すということです。

家長は一歩引いておき、次の世代に土地の相続対策を任せた方がいろいろとうまくいきますよ。

また、次の世代が、土地の相続対策として建物を建てて失敗したとします。

そんなときでも、わりとなんとかなるものです。

土地の相続対策で建物を建てるときは、おそらくマンションを建てることになるでしょう。

そして、マンション投資に失敗した時は、単純にマンションを売却すればいいのです。

マンション売却するときは、いまはインターネットで査定依頼をしてから、実店舗に相談しに行くのがベターな方法になります。

インターネットでマンションの査定依頼をするときは、マンション一括査定サイトのマンションナビがお勧め。

マンションナビは、一括査定サイトの中でもマンションに特化して査定依頼できるサイトです。

一度になんと9社もの査定依頼ができるのも特徴のひとつ。

さらに、マンション売却部門で顧客満足度4冠を達成しているサイトです。

マンションナビの評判や口コミは良いものが多いので、もしも次の世代が土地の相続対策に失敗してしまったときは、マンションナビという、いわば隠し玉を渡してあげてください。

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